Le mécanisme d’imposition des revenus de location de meublés de tourisme fait depuis peu l’objet de nombreux aménagements ou propositions visant à en restreindre l’aspect attractif. Entre la dernière loi de finances, les tolérances administratives récemment publiées et les propositions parlementaires actuellement en discussion, faisons un point sur la situation.
Par Christophe Frionnet, avocat associé en fiscalité. Il conseille notamment les entreprises dans l’ensemble de leurs opérations. Il est chargé d’enseignement en matière de fiscalité immobilière à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne.
Rappelons que l’article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a modifié les modalités d’application du régime des micro-entreprises, prévues à l’article 50-0 du code général des impôts (CGI), pour les activités de location meublée de tourisme.
Celui-ci prévoit notamment la baisse du seuil de chiffre d’affaires d’application du régime des micro-entreprises à 15 000 € et fixe l’abattement représentatif de charges à 30 %, et ce pour les activités de location de locaux meublés de tourisme non classés.
De même, cet article institue un abattement supplémentaire de 21 % pour les activités de location de locaux meublés classés lorsque ces derniers ne sont pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Le bénéfice de cet abattement est, en outre, conditionné à la réalisation d’un chiffre d’affaires hors taxes, pour l’ensemble de ces activités, n’excédant pas, au cours de l’année civile précédente, 15 000 €.
Les dispositions de la loi ne comportant pas de date d’entrée en vigueur spécifique, ces modifications concernent en principe les revenus locatifs de l’année 2023, y compris lorsque cela a pour effet de faire basculer des contribuables du régime des micro-entreprises vers un régime réel d’imposition du fait de la baisse du seuil de chiffre d’affaires d’application du régime des micro-entreprises.
En relevant que cette modification oblige les intéressés à reconstituer - a posteriori - une comptabilité commerciale pour l’année 2023, l’administration fiscale a mis à jour sa doctrine en y insérant une tolérance.
Tant que celle-ci n’est pas remise en cause (le Conseil d’Etat ayant été saisi sur ce point par des recours pour excès de pouvoir), ces loueurs devraient pouvoir éviter, s’ils y ont intérêt, pour l’imposition de leurs revenus de l’année 2023, l’effet de ces modifications législatives en appliquant aux revenus de 2023 les dispositions de l’article 50-0 du CGI, dans leur version antérieure à ladite loi.
L’administration a indiqué que les loueurs en meublés de tourisme non classés de type Airbnb pourraient choisir d’appliquer le dispositif d’abattement sur leurs revenus de 2023 dans sa version antérieure à la loi de finances pour 2024.
Pour 2024 rien n’est encore inscrit dans le marbre et de nouveaux ajustements sont attendus, le Gouvernement n’ayant pas caché son intention de revenir sur cette dernière réforme.
Sans attendre, des députés ont par ailleurs fait adopter le 29 janvier dernier devant l’Assemblée Nationale une proposition de loi (n°231) « visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif » et qui bouscule notamment à nouveau le régime fiscal des loueurs en meublés.
Il serait question de modifier les modalités de calcul du régime des plus-values immobilières des particuliers donnant en location un meublé dit de tourisme, aménagements qui avaient pourtant été rejetés lors des débats parlementaires relatifs à la dernière loi de finances.
Pour être précis il s’agit ici « des meublés de tourisme au sens de l’article L324-1-1 du Code du Tourisme », c’est-à-dire les « villas, appartements ou studios meublés à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicilie et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
Le projet de mesure visant à revoir à la hausse la plus-value imposable réalisée par les loueurs non professionnels (LMNP) de meublés de tourisme fait sa réapparition dans le cadre de la proposition de loi « visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif ».
Les amortissements déduits pour l’impôt sur le revenu dans le cadre du régime LMNP correspondant à ces biens viendraient désormais augmenter l’assiette de l’imposition du contribuable au moment de leur vente.
Une autre disposition revoit également à la baisse les abattements applicables aux revenus locatifs imposables. On attendra avec intérêt l’attitude du Sénat pour la suite des travaux parlementaires en ce mois de mai et seulement deux mois des JO de Paris. n
