Par Claire Le Gloanec, avocat en droit immobilier. Elle intervient dans tous les domaines du droit immobilier et notamment dans la rédaction, la négociation et le contentieux des baux commerciaux.

Entré en vigueur depuis le 1er octobre 2019, le décret du 23 juillet 2019 dit « décret tertiaire » a introduit des obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments existants à usage tertiaire.

Les biens assujettis doivent ainsi atteindre, pour chacune des années 2030, 2040 et 2050, les objectifs suivants :

1° Soit un niveau de consommation d’énergie finale réduit, respectivement, de 40 %, 50 % et 60 % par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010 ;

2° Soit un niveau de consommation d’énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie.

Les conditions de mise en œuvre de ces obligations ont été précisées par un décret modificatif et par plusieurs arrêtés. L’arrêté du 10 avril 2020 dit « arrêté Méthode », qui détaille notamment les dispositions prévues pour moduler les objectifs de réduction et les modalités de calcul de réduction des consommations d’énergie, a été plusieurs fois complété et modifié, en particulier, par l’arrêté du 20 février 2024 dit « Valeurs absolues IV » entré en vigueur le 15 mars 2024.

Ce nouvel arrêt précise les déclarations à effectuer pour bénéficier de la prise en compte des consommations de l’année de référence lors d’un changement d’assujetti (nouveau contrat de bail, acquisition).

Déclarations à effectuer en cas de changement de preneur

Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, le nouveau preneur devra déclarer, afin de pouvoir bénéficier de la prise en compte des consommations de l›année de référence renseignées par le précédent assujetti, la ou les entités fonctionnelles assujetties auxquelles il succède, dites « EFA liées », en renseignant sur la plateforme OPERAT :

– le numéro d’identification de ces entités fonctionnelles assujetties (à fournir par les assujettis auxquels il succède) ;

– les surfaces concernées pour chaque entité fonctionnelle assujettie à laquelle il succède ;

– la date de début de propriété le cas échéant.

A défaut de réalisation de cette déclaration, l’année de référence pour apprécier les réductions de consommation d’énergie ne pourra être antérieure à la date de changement d’assujetti, à savoir celle de la prise d’effet du bail commercial. Cette déclaration est donc essentielle afin que le nouveau preneur puisse bénéficier des réductions de consommation réalisées par le précédent assujetti.

Rappel des obligations des bailleurs et des preneurs

Les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie concernent autant les bailleurs que les preneurs à bail commercial des biens assujettis. Ils ont, en effet, des intérêts convergents à ce que le bien assujetti soit énergétiquement performant.

La déclaration annuelle des consommations d’énergie sur la plateforme OPERAT est réalisée soit par le bailleur soit par le preneur à bail. La charge de cette déclaration est généralement précisée dans le contrat de bail. Elle peut également être déléguée à un tiers compétent par la signature d’un mandat spécifique.

Enfin, en cours de bail, les bailleurs et les preneurs à bail doivent se communiquer mutuellement les consommations annuelles énergétiques réelles de l’ensemble des équipements et des systèmes du bien assujetti dont ils assurent respectivement l’exploitation. n