Par Richard Foissac, avocat associé en fiscalité. Il traite notamment des dossiers d’acquisition et de restructuration de groupes immobiliers cotés ou non cotés et les conseille sur leurs opérations. Il est chargé d’enseignement en droit fiscal aux Universités Paris I Panthéon-Sorbonne et Nice Sophia-Antipolis.

Et Edouard Nahmias, avocat en fiscalité. Il intervient, tant en conseil qu’en contentieux, auprès de personnes physiques, actionnaires et dirigeants, dans le cadre de leurs fiscalité personnelle et plus spécifiquement sur des problématiques liées

à la détention, la transmission ou la cession d’entreprises ou de participations.

La location meublée avec ou sans services para-hôteliers suscite encore un certain nombre d’espoirs en ce qu’elle permettrait de bénéficier de nombreux avantages fiscaux liés au fait que l’activité pourrait être qualifiée de professionnelle (notamment imputation des déficits sur le revenu global, qualification d’immeubles affectés à l’activité professionnelle pour la définition de la prépondérance immobilière, exonération d’ impôt sur la fortune immobilière, éligibilité au régime Dutreil, etc.).

L’évolution récente du droit positif contrarie cet objectif.

En matière d’impôt sur le revenu

Sont réputés professionnelles les activités de loueurs en meublé lorsque deux conditions financières sont respectées (plus de 23 000 euros de recettes et prépondérance de ces recettes par rapport aux revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu) et les activités de parahôtellerie sans conditions de recettes.

S’agissant de la parahôtellerie, la loi prévoit depuis le 1er janvier 2024 en matière de TVA qu’outre les conditions antérieures exigées, l’exercice d’une activité de parahôtellerie suppose que les prestations d’hébergement soient offertes pour une durée n’excédant pas 30 nuitées (sans préjudice des possibilités de reconductions proposées). La doctrine administrative qui en matière d’impôt sur le revenu renvoyait aux critères de TVA antérieurement applicables devra être modifiée en conséquence et ne devrait plus être opposable en l’état (1).

S’agissant du régime des loueurs en meublé, on doit en revanche noter une intéressante précision pour les non- résidents. L’administration fiscale a en effet clarifié par une réponse ministérielle les modalités d’application du dispositif en retenant que si un non-résident perçoit des revenus provenant de la location meublée d’un local d’habitation pour un montant supérieur à 23 000 euros et que ses revenus professionnels passibles de l’impôt sur le revenu en France sont inférieurs aux recettes provenant de l’activité de loueur en meublé, l’activité de location doit nécessairement être qualifiée de professionnelle (2).

En matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Un arrêt de la Cour de cassation (3) rendu en matière d’ISF mais transposable, nous semble-t-il, à l’IFI a précisé que par revenus prépondérants de l’activité de loueur en meublé professionnel, il fallait entendre non pas recettes de l’activité mais bénéfices tirés de l’activité.

La règle est différente en matière d’impôt sur le revenu, le 2 du IV de l’article 155 du CGI mentionnant expressément le terme de recettes.

En matière de droits de mutation à titre gratuit - régime dit « Dutreil » (4)

On sait que le législateur a mis un terme à une évolution jurisprudentielle favorable au contribuable.

En effet, alors que la doctrine administrative5 excluait du champ des activités éligibles au dispositif Dutreil la location meublée sans services para-hôteliers, tant la Cour de cassation (par deux fois)6que le Conseil d‘Etat7 avaient retenu une interprétation beaucoup plus favorable au contribuable s’agissant de l’activité de loueur en meublé professionnel en n’excluant pas qu’elle puisse être considéré comme commerciale.

L’article 23 de la loi de finances pour 2024 est cependant venu légaliser la doctrine antérieure pour les transmissions intervenues à compter du 17 octobre 2023. Elle exclue ainsi définitivement la location meublée du champ des activités éligibles au Dutreil.