Par Philippe Tournès, avocat associé en fiscalité. Il conseille et assiste les entreprises dans l’ensemble des sujets relatifs à la TVA, notamment liés à l’immobilier. 

Rappelons que le taux de TVA de 10 % s’appliquait, depuis le 1^er janvier 2018, aux ventes de logements sociaux à usage locatif, ainsi qu’à leur construction par leur maître d’ouvrage donnant lieu à une livraison à soi-même. Cette augmentation du taux de TVA intervenue il y deux ans est remise en cause dans le cadre de la mise en œuvre du Pacte d’investissement pour le logement social 2020-2022, en contrepartie de l’engagement des bailleurs sociaux de produire, chaque année, 110 000 logements sociaux et de réaliser la rénovation énergétique de 125 000 logements sociaux.

Mais la loi de finances pour 2020 n’opère pas un simple retour à l’état du droit antérieur à 2018 car elle procède à certains aménagements du périmètre du taux réduit, ainsi qu’à une réécriture de l’ensemble des dispositions du Code général des impôts relatives au logement social.

Ainsi, l’article 278 sexies commence par définir les principaux termes utilisés en matière de logement social et il définit les différentes catégories de logements sociaux en fonction du prêt ou de la subvention accordée par l’Etat aux organismes acquéreurs.

S’agissement du logement locatif, la baisse du taux de TVA de 10 % à 5,5 % concerne les logements locatifs sociaux financés par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) et ceux financés par un prêt locatif à usage social (PLUS) lorsque ces logements sont situés dans un quartier prioritaire de politique de la ville, y compris partiellement, et font l’objet d’une convention de renouvellement urbain ou, en dehors de ces quartiers, ils font soit l’objet d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain prévue au premier alinéa de l’article 10-3, I de la loi 2003-710 du 1^er août 2003 et, le cas échéant, de leurs protocoles de préfiguration, soit ils sont intégrés dans un ensemble immobilier pour lequel la proportion de logements relevant d’une telle convention, parmi l’ensemble des logements locatifs sociaux financés par un PLAI ou un PLUS, est au moins égale à 50 %.

Le PLAI et le PLUS peuvent financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif ainsi que les travaux d’amélioration correspondants. Ces prêts sont notamment destinés aux organismes suivants : office public de l’habitat, société anonyme de HLM, société d’économie mixte de construction de logements, et aux collectivités territoriales ou établissement public de coopération intercommunale n’ayant pas d’organisme HLM sur leur territoire. Le PLAI finance des logements locatifs destinés à des ménages modestes et très modestes. Le PLUS est actuellement le dispositif le plus fréquemment mobilisé pour le financement de la construction de logements sociaux. Ses caractéristiques prennent en compte un objectif de mixité sociale. Ces prêts sont soumis à la passation d’une convention APL (aide personnalisée au logement) signée avec l’Etat, dont la durée est au moins égale à la durée du prêt sans pouvoir être inférieure à neuf ans. 

Deviennent également passibles du taux de 5,5 %, les livraisons de locaux et les travaux réalisés dans le cadre d’opérations d’acquisition-amélioration financées par un PLAI ou un PLUS. Sont concernées par cette mesure les opérations de livraisons de locaux affectés ou non à l’habitation financées par un PLAI ou un PLUS, ou de mises à disposition de ces locaux dans le cadre d’un bail emphytéotique consenti par l’Etat, une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales, suivies de la réalisation de travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement financés par l’un des prêts susvisés.

Enfin, pour terminer ce bref tour d’horizon, nous ne pouvons que regretter l’imprécision de la rédaction de la mesure d’entrée en vigueur, qui précise que l’ensemble des mesures visées ci-dessus «s’applique aux opérations intervenant à compter du 1^er décembre 2019», sans expliciter si, s’agissant des VEFA, il convient de prendre en compte la vente de l’immeuble, ou bien sa mise à disposition de l’acquéreur après achèvement.