Afin de développer une nouvelle offre de logements dits «intermédiaires», dont les loyers et les prix à l’accession se situent entre ceux du parc social et ceux du parc privé libre, qui s’adressent aux ménages dont les ressources sont trop élevées pour accéder à un logement social, mais trop faibles pour se loger dans le parc privé à un taux d’effort raisonnable, le Gouvernement a, par ordonnance du 20 février 2014(1), mis en place les outils pour produire des logements : dispositif d’investissement locatif Pinel, déduction de revenus fonciers, dispositif d’aide spécifique en faveur des investisseurs comportant un taux de TVA allégé et des règles de construction spécifiques.
Par Céline Cloché-Dubois, avocat associé en droit de l’urbanisme et de l’environnement. Elle intervient tant en conseil qu’en contentieux auprès d’opérateurs publics et privés (investisseurs, promoteurs, aménageurs) dans le cadre de projets de développement et d’aménagement et Philippe Tournès, avocat associé en fiscalité. Il conseille et assiste les entreprises dans l’ensemble des sujets relatifs à la TVA, notamment liés à l’immobilier.
Pour rappel, les logements intermédiaires se définissent2 comme des logements remplissant les trois conditions cumulatives suivantes : ils font l’objet d’une aide directe ou indirecte accordée par l’Etat ou une collectivité locale notamment ; ils sont destinés à être occupés à titre de résidence principale pendant la durée fixée lors de l’attribution de l’aide des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas des plafonds, fixés par décret ; leur prix d’acquisition ou, pour les logements donnés en location, dont le loyer, n’excède pas des plafonds fixés par décret.
Les documents d’urbanisme peuvent comprendre des règles particulières3 applicables aux logements intermédiaires : emplacements réservés, majoration de densité, etc. Ces différents dispositifs peuvent se combiner.
Ainsi, le plan local d’urbanisme (PLU) de Paris prévoit en zone urbaine générale (UG) plusieurs dispositifs visant à favoriser la production de ce type de logements (à l’exclusion des logements en accession à la propriété selon les dispositions générales du PLU). Plus précisément, l’article UG.2.2.4 comprend plusieurs dispositifs selon que l’immeuble est compris en zone non-déficitaire en logement social ou est grevé d’un emplacement réservé en vue de la réalisation de logements et de logements locatifs intermédiaires. Plus précisément :
– en zone non-déficitaire en logement social : au moins 30 % de la surface de plancher relevant de la destination Habitation, créée, transformée ou objet du changement de destination doit être affectée au logement locatif social ou intermédiaire (sauf si la surface de plancher Habitation est inférieure à 800 m² et sauf si l’immeuble est grevé d’un emplacement réservé en vue de la réalisation de logements, logements locatifs sociaux ou intermédiaires) ;
– lorsque l’immeuble est grevé d’un emplacement réservé : cet emplacement réservé fixe deux obligations que doit respecter tout projet de construction neuve, de restructuration lourde ou de changement de destination : un ratio minimal de logements que doit comporter la surface de plancher soumise à obligation de programme4 et un ratio minimal de logements intermédiaires que doit comporter la surface de plancher soumise à obligation de programme. Ce ratio peut être réalisé, pour moitié au maximum, en logement locatif social.
Enfin, en matière de TVA, l’article 279-0 bis A du Code général des impôts (CGI), précise que pour être éligibles au taux de TVA de 10 %, les ventes de logements intermédiaires doivent «être intégrées dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de surface de logements mentionnés aux 2 à 8 du I de l’article 278 sexies réalisé, pour moitié au maximum, en logement locatif social.»
Pris à la lettre, ce texte signifie que le pourcentage de la surface des logements sociaux par rapport à la surface total de l’immeuble doit être de 25 %. Or, l’administration fiscale s’écarte de la lettre du texte, puisqu’elle indique, dans l’instruction qu’elle a consacrée au commentaire de l’article 279-0 bis A du CGI5 que : «Ce quota de surface de logements mentionnés aux 2 à 6, 8 et 10 du I de l’article 278 sexies du CGI est apprécié en fonction du rapport entre : au numérateur, la surface totale de ces seules catégories de logements ; au dénominateur, la somme de cette surface et de celle des logements éligibles au présent dispositif, c’est-à-dire sans tenir compte au dénominateur des autres catégories de logements éventuellement construits au sein de l’ensemble immobilier.»
1. Ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014.
2. Article L.302-16 du Code de la construction et de l’habitation.
3. Cf. article «Urbanisme social : une politique de soutien protéiforme», par Céline Cloché-Dubois et Clotilde Laborde, en p. 3 de cette lettre.
4. La surface de plancher soumise à obligation de programme est la surface de plancher du projet, calculée après exclusion des surfaces situées à rez-de-chaussée dans la bande E et en sous-sol, et des surfaces de CINASPIC.
5. (BOI-TVA-IMM-30-20190206).
