Par Richard Foissac, avocat associé en fiscalité. Il traite notamment des dossiers d’acquisition et de restructuration de groupes immobiliers cotés ou non cotés et les conseille sur leurs opérations. Il est chargé d’enseignement en droit fiscal aux Universités Paris I Panthéon-Sorbonne et Nice Sophia-Antipolis.

Ils sont en effet exonérés non pas de plein droit en raison de leur forme ou de leur objet mais à raison d’un certain nombre d’opérations ou de produits qui sont :

– les opérations réalisées au titre du service d’intérêt général défini aux neuvième à treizième alinéas de l’article L.411-2 du même code ainsi que des produits issus de la cession de certificats d’économies d’énergie mentionnés à l’article L.221-7 du Code de l’énergie ;

– les produits engendrés par les locaux annexes et accessoires des ensembles d’habitations mentionnés à l’article L.411-1 du Code de la construction et de l’habitation, à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles ;

– les produits financiers issus du placement de sa trésorerie.

Les OHLM peuvent également bénéficier, le cas échéant, des dispositions de l’article 207-1-6 bis du CGI qui vise l’exonération sous certaines conditions des résultats provenant des opérations réalisées dans le cadre d’un certain nombre d’opérations (zone d’aménagement concerté, lotissements, zone de restauration immobilière, zone de résorption de l’habitat insalubre, opérations de rénovation urbaine).

Il n’est pas inutile de rappeler qu’au nombre des opérations réalisées au titre du service d’intérêt général figurent :

– la construction, l’acquisition, l’amélioration, l’attribution, la gestion et la cession de logements locatifs à loyers plafonnés, lorsqu’elles sont destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximums fixés par l’autorité administrative pour l’attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l’article L.831-1 et dont l’accès est soumis à des conditions de ressources1 ;

– la réalisation d’opérations d’accession à la propriété destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximums, majorés de 11 %, fixés par l’autorité administrative pour l’attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l’article L.831-1 et dont l’accès est soumis à des conditions de ressources2 ;

– la gestion ou l’acquisition en vue de leur revente, avec l’accord du maire de la commune d’implantation et du représentant de l’Etat dans le département, de logements situés dans des copropriétés connaissant des difficultés importantes de fonctionnement ou faisant l’objet d’un plan de sauvegarde en application de l’article L.615-1 ou d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat visée à l’article L.303-1 ou situés dans le périmètre d’opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L.741-1 ainsi que, pour une période maximale de dix ans à compter de la première cession, la gestion des copropriétés issues de la cession des logements locatifs mentionnés au neuvième alinéa du présent article tant que l’organisme vendeur y demeure propriétaire de logements ;

– l’intervention comme opérateur, sans pouvoir être tiers-financeur, dans le cadre des procédures prévues à l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article L.615-10 du présent code ;

– les services accessoires aux opérations susmentionnées et les services que les OHLM se rendent entre eux pour les besoins des opérations susmentionnées.

Ainsi les OHLM ne sont pas exonérés d’IS par nature mais uniquement à raison du produit d’un certain nombre d’opérations, ce qui signifie que :

– les activités qui ne sont pas exonérées sont imposées dans les conditions de droit commun à l’IS en application de l’article 206-1 du CGI ;

– les exonérations ne sont acquises qu’au titre d’un exercice comptable et leur application aux exercices ultérieurs nécessite une nouvelle appréciation des conditions au titre de chaque exercice comptable ;

– cette situation caractérise de fait deux secteurs (un exonéré et l’autre imposable) auxquels sont affectés notamment des actifs.

La spécificité de ce régime d’imposition trouve également son illustration dans le régime fiscal applicable aux plus-values réalisées dans le cadre d’une opération de fusion, auxquelles il convient d’assimiler les opérations dites de dissolution sans liquidation, scission ou apport partiel d’actif, qui est ainsi fonction de la situation, au regard de l’IS, de l’organisme de logement social absorbé et de celle de l’organisme absorbant.

Ainsi, lorsque l’organisme absorbé ou apporteur est totalement exonéré d’IS, les plus-values sont exonérées, quelle que soit la situation du bénéficiaire du transfert et de l’absorbant au regard de l’IS.

En revanche, lorsque l’organisme absorbé ou apporteur est partiellement imposable à l’IS, il convient de distinguer selon que : 

– le bénéficiaire de l’apport est un organisme de logement social totalement exonéré, auquel cas le régime spécial des fusions n’est pas applicable et les plus-values sont imposables ; 

– le bénéficiaire du transfert est passible de l’IS pour la totalité de son activité, auquel cas le régime spécial des fusions est applicable dans les conditions de droit commun ;

– le bénéficiaire du transfert est un organisme de logement social partiellement imposable à l’IS, auquel cas le régime spécial des fusions peut s’appliquer si l’absorbant prend l’engagement de taxer les plus-values constatées lors de la fusion selon les règles prévues aux articles 210 A et 210 B du CGI en distinguant selon que les biens transférés sont affectés exclusivement à des opérations exonérées, exclusivement à des opérations taxables ou à la fois au secteur taxable et au secteur exonéré. 

Il existait par ailleurs une taxe sur les plus-values réalisées à l’occasion des cessions de logements situés en France métropolitaine par les organismes d’HLM et par les sociétés d’économie mixte agréées dont le produit devait être versé à la Caisse de garantie du logement locatif social (Code de la construction et de l’habitation, art. L.443-14-1).

Cette taxe, qui devait s’appliquer aux plus-values constatées au cours des exercices clos à compter du 31 décembre 2019 en appliquant à l’assiette un taux qui ne pouvait excéder 10 %, a été supprimé par l’article 22 de la loi de finances pour 2020 et n’aura finalement jamais été appliquée.