Au cours de son existence, une société est régulièrement amenée à se poser la question de la nécessité ou non de déprécier ses actifs immobiliers si leur valeur vénale est à la baisse. Après avoir analysé la nature et la destination de ses biens pour en connaître le traitement comptable, la question est toujours de savoir s’il y a lieu ou non d’aligner le traitement fiscal.
Par Christophe Frionnet, avocat associé spécialisé en fiscalité et Stéphanie Némarq, avocat.
Un immeuble destiné à servir durablement l’activité de l’entreprise (son siège social, un local loué à des tiers, etc.), est considéré comme une immobilisation. La perte de valeur subie au cours du temps est constatée par le biais d’amortissements qui, lorsqu’ils sont répartis sur une durée normale d’utilisation, sont fiscalement déductibles. En supplément de ces amortissements, une dépréciation peut être constatée lorsque la valeur probable du bien à la clôture de l’exercice est inférieure à sa valeur nette comptable. Sous réserve de justifier cette perte (événements particuliers, valeur de marché, valeur d’expertise indépendante, etc.) et son montant, cette dépréciation est déductible fiscalement. S’agissant des immeubles construits ou acquis en vue de leur revente, ils sont classés en stocks. Si, à l’arrêté des comptes, leur évaluation est inférieure à leur prix de revient, l’entreprise n’a pas la possibilité d’enregistrer comptablement cette décote en réduction du coût d’entrée (principe de non-compensation). En revanche, sur le plan fiscal, la possibilité de déprécier directement les stocks est admise (BOI-BIC-PDSTK-20-20-10-20 n° 60) et une telle provision, justifiée, sera déductible.
Quant aux titres de sociétés à prépondérance immobilière, comme tous les titres de participation, ils doivent être évalués à la clôture de chaque exercice à leur valeur réelle. Lorsque l’évaluation opérée fait apparaître une dépréciation, celle-ci doit être constatée par voie de provision. Cette dernière est déductible fiscalement en l’absence d’autres titres de même nature (cotés, non cotés) porteurs de plus-values latentes (système de plafonnement).Ces principes généraux étant rappelés, une affaire a récemment agité la sphère fiscalo-comptable. Une jurisprudence du Conseil d’Etat a édicté un principe selon lequel, sauf textes dérogatoires, une provision dotée comptablement est déductible fiscalement. Si cette position peut paraître favorable au contribuable, il ne faut pas s’y tromper : l’enjeu était bien moins la dotation initiale que la taxation ou non de la reprise. Pour décrypter cette décision, rappelons les faits à l’origine du litige soumis au juge administratif.
Une société civile immobilière avait constitué en 1996 (au moment de la crise immobilière) une provision pour la dépréciation d’un immeuble dont elle était propriétaire mais elle n’avait pas déduit cette provision de son résultat fiscal. Une fois l’immeuble revendu par lots en 1998 et 1999, cette provision devenue sans objet avait été réintégrée sur le plan comptable mais pas sur le plan fiscal. Confortant la position de l’Administration, le Conseil d’Etat juge que, lorsqu’une provision a été constituée dans les comptes, le résultat fiscal doit, en principe, être diminué du montant de cette provision, la reprise ultérieure devant être considérée comme taxable. Par conséquent, s’agissant des dépréciations d’immeubles immobilisés ou stockés, sauf à ce que les conditions générales de déduction ne soient pas remplies car l’entreprise ne peut justifier d’une perte «nettement précisée et que des événements en cours rendent probable» (art. 39, 1 5° du CGI), la société n’aura pas d’autres choix que de les déduire fiscalement.
