Compte tenu du poids conséquent et croissant des impôts locaux dans les budgets des entreprises, la question de l’évaluation des actifs immobiliers génère des enjeux importants pour les contribuables, d’autant que les collectivités locales cherchent à préserver leurs ressources face au désengagement financier de l’Etat qu’elles redoutent.
Par Cathy Goarant-Moraglia, avocat associé en fiscalité.
Rappelons que ces notions (évaluation et réévaluation) n’ont d’incidence qu’en matière de locaux industriels. En effet, les évaluations foncières des locaux commerciaux, relevant majoritairement de la méthode dite par comparaison, reposent sur un tarif au mètre carré qui sera ensuite appliqué aux surfaces pondérées de l’immeuble. Ainsi, cette méthode est totalement étrangère aux notions d’évaluation ou de réévaluation, dès lors qu’elle ne fait référence à aucun moment à la notion de prix de revient. Rappelons par ailleurs que l’obsolescence des tarifs retenus, dont la référence est l’année 1970 (largement déconnectée du marché locatif actuel), a conduit le législateur à entreprendre une vaste révision des valeurs locatives foncières de cette catégorie de locaux dont l’entrée en vigueur est prévue pour 2015, voire 2016. Reste le cas des locaux commerciaux relevant de la méthode dite d’appréciation directe dans laquelle intervient la notion de valeur vénale, laquelle constitue un véritable sujet, justifiant une analyse approfondie et particulière selon les immeubles concernés.
S’agissant des locaux dits industriels, ou qualifiés comme tels par l’Administration, ces derniers relèvent de la méthode d’évaluation dite comptable laquelle est déterminée à partir du prix de revient des immobilisations foncières tel qu’il ressort de la comptabilité de leur propriétaire.Pour cette méthode, il convient dès lors de prêter attention aux bases retenues par l’Administration afin d’identifier les immobilisations imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la cotisation foncière des entreprises (CFE). C’est par exemple le cas des terrains qui peuvent relever de la taxe foncière sur les propriétés non bâties dès lors qu’ils ne constituent pas une dépendance immédiate et nécessaire à l’immeuble exploité, ou encore de certains actifs non assimilables à des biens fonciers.S’agissant des opérations de réévaluation libre de ces actifs, opérées pour donner une image fidèle du patrimoine de l’entreprise et venant tempérer le principe comptable du coût historique, elles n’ont pas à être retenues pour les besoins de la détermination de la base imposable en matière de taxe foncière et de CFE.
Ainsi, seul le prix de revient d’origine, entendu comme celui inscrit à l’entrée au bilan, est retenu. En revanche, la prise en compte du prix de revient d’origine au bilan a des conséquences tout autres en cas de transfert de propriété d’actifs immobiliers, puisque les réévaluations en résultant sont alors prises en compte pour la détermination des bases imposables (le prix d’origine d’inscription au bilan est alors celui retenu chez le nouveau propriétaire). Ce principe était toutefois tempéré par l’article 1518 B du Code général des impôts qui prévoyait une valeur locative plancher variant entre 50 % et 90 % de celle retenue au titre de l’année précédant l’opération selon les types d’opérations réalisées (reprise d’entreprises en difficulté, fusions, apport, confusion de patrimoine, cessions) et selon qu’elles sont réalisées entre entreprises liées ou tierces. Désormais, ces dispositions figent la valeur locative à celle retenue l’année de la cession. Ce dispositif, qualifié d’anti-abus, a été instauré à la demande des élus locaux afin de préserver les ressources des collectivités face aux restructurations et cessions d’établissements opérées par les entreprises établies sur leur territoire.
