Les droits d’enregistrement suscitent un intérêt tout particulier en matière de fiscalité immobilière compte tenu des montants qu’ils peuvent représenter, que ce soit dans le cas de la vente directe d’un actif immobilier ou de la vente des titres d’une société à prépondérance immobilière.
Par Alexandre Delhaye, avocat spécialisé en Corporate/M&A.
Deux questions reviennent assez fréquemment sur le sujet : qui doit supporter les droits d’enregistrement ? Existe-t-il une solidarité entre le vendeur et l’acquéreur ?Pour y répondre, le Code général des impôts (CGI) distingue la règle de la contribution au paiement de celle de l’obligation au paiement.La première résulte de l’article 1712 du CGI aux termes duquel – dans le cas d’une vente – l’acquéreur est, en principe, celui qui doit procéder au paiement des droits. L’acquéreur est ainsi personnellement et définitivement débiteur des droits à payer. Cela étant, les parties peuvent librement convenir d’une règle différente dans leur contrat (par exemple : vente «acte en mains»). Mais, la clause d’un acte mettant les droits à la charge d’une partie déterminée n’est pas opposable à l’Administration.
C’est l’application de la règle de l’obligation au paiement dont l’objet est de déterminer les personnes qui sont tenues d’acquitter l’impôt et contre lesquelles le Trésor pourrait exercer une action en recouvrement. S’agissant des actes authentiques, l’alinéa premier de l’article 1705 du CGI fait obligation aux notaires d’acquitter les droits au moment du dépôt des actes. S’agissant des actes sous seing privé, l’alinéa 5 de l’article précité fait, quant à lui, obligation à toutes les parties audit acte de s’acquitter des droits. En vertu de ce principe, les parties sont donc solidaires vis-à-vis du Trésor. Cette solidarité joue non seulement pour le paiement des droits simples et des éventuelles pénalités qui seraient dues à raison d’un défaut ou d’un retard dans l’enregistrement, mais également pour les suppléments de droits qui auraient été omis ou dont l’exigibilité ne serait déterminée qu’ultérieurement.
C’est ce qui ressort de manière constante de la jurisprudence de la Chambre commerciale de la Cour de cassation (1), que l’acte ait été passé par-devant notaire ou par acte sous seing privé. La conséquence du principe de l’obligation au paiement est que toutes les parties à l’acte sont codébitrices solidaires des droits d’enregistrement de sorte que l’Administration pourrait notifier, dans le cadre d’une vente, un redressement soit au vendeur, soit à l’acquéreur, soit à l’un et l’autre.Ainsi, par la combinaison de ces deux règles et dans l’hypothèse où les parties auraient convenu que l’acquéreur prendrait à sa charge les droits, celui-ci sera vis-à-vis du vendeur le seul redevable des droits, mais pas vis-à-vis de l’Administration puisque celle-ci pourra se retourner contre l’un ou l’autre en vertu de la solidarité qui résulte de l’article 1705 du CGI.
Dans cette hypothèse, la procédure de l’Administration pourrait être entachée d’irrégularités si celle-ci ne respectait pas vis-à-vis de l’ensemble des parties le principe du contradictoire et de loyauté des débats en ne les informant pas et en ne les faisant pas participer à la procédure (2). Afin d’améliorer la protection du vendeur et dans la mesure où il aurait été convenu entre eux que les droits seraient à la charge de l’acquéreur, le vendeur pourrait dès lors tenter d’obtenir de la part de l’acquéreur un engagement d’indemnisation visant à couvrir les droits, intérêts, pénalités et suppléments qui pourraient lui être réclamés, mais également l’intégralité du préjudice qu’il subirait, notamment à raison des frais de défense qu’il devrait engager puisque dans ce cas il serait partie prenante à la procédure.
(1). Cass. Com. 23 mai 1973, Maillet-Baslez : BODGI 7 A-3-73 ; Cass. Com. 15 mars 1988, Ingebat : Bulll. Civ. IV n° 109 ; BOI–ENR–DG–50–10–20, n° 20.
(2). Cass.com. 12 juin 2012, n°11-30396 et n°11-30397 ; Cass. com. 26 février 2013, n° 12-13877 ; et BOI-CF-IOR-10-30 et BOI-ENR-DG-50-10-20.
