La difficulté lors d’un contrôle fiscal pour un expert en évaluation immobilière est de réaliser sa mission a posteriori, souvent trois ou quatre ans après les faits. Cette antériorité diminue la force probante de la mission d’expertise en évaluation immobilière visant à contester le bien-fondé d’un redressement de l’administration fiscale même si c’est elle qui a la charge de la preuve.
Par Claude Galpin, MRICS REV, président de VIF Expertise.
Par ailleurs, sur un plan pratique nos expériences en la matière nous ont montré que le lancement d’une mission d’expertise a posteriori dans ce cas de figure se heurte souvent à l’imprécision de la mémoire de la situation lors de la déclaration effectuée par le contribuable. En matière de provisionnement pour dépréciation d’actif par exemple, il n’est pas toujours aisé d’avoir accès à tous les documents de l’époque fondant cette écriture comptable. Parfois même, les personnes ayant décidé de cette écriture comptable ne sont plus présentes dans la société. Il devient alors extrêmement difficile de connaître le contexte et les motivations des acteurs de l’époque et par voie de conséquence d’expliquer finement les raisons de ce provisionnement. C’est pour cette raison que nous recommandons aujourd’hui à nos clients, comme en médecine, de prévenir plutôt que de guérir. La réalisation d’une expertise en évaluation immobilière au moment de la déclaration fiscale présente l’avantage de constituer une preuve du bien-fondé des termes, du contexte et des conditions de la déclaration au moment de la survenance des faits et pas a posteriori.
En effet, devant l’Administration pendant la phase de contrôle, la présence d’un rapport permet de cadrer les termes d’un redressement ce qui constitue toujours un atout pour le contribuable puisqu’il bénéficie de la justification d’un tiers indépendant et d’une maîtrise de la logique économique comme dans une négociation.Devant la commission de conciliation, ou le juge si l’administration fiscale n’a pas suffisamment justifié son redressement, le contribuable emportera souvent un avis favorable notamment grâce à ce travail préalable réalisé à sa demande démontrant également sa bonne foi.Conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, seul référentiel d’évaluation immobilière commun à tous les experts en France, la mission d’expertise en évaluation immobilière devra faire l’objet d’un contrat d’expertise dans lequel la mission et sa finalité seront explicitement définies. La finalité de la mission ne sera pas la prévention d’un contrôle fiscal mais le cadre de la mission : provision pour dépréciation d’actif, déclaration successorale, ISF, cession de parts ou d’action, etc.
Les limites hautes et basses admissibles seront mieux contextualisées si l’évaluation est conduite au moment des faits.Le recours à deux méthodes au moins offre des angles d’analyse immobilière variés pouvant conforter une gestion dynamique de la valeur en amont d’un contrôle fiscal contrairement à la méthode par comparaison souvent réductrice que privilégie systématiquement l’Administration, malgré les recommandations de la Cour des comptes dans son rapport annuel de 2010, d’avoir recours plus systématiquement à la méthode par capitalisation du revenu par exemple. Les éléments de contexte de l’époque de survenance des faits deviennent déterminants.C’est pour cet ensemble de raisons que nous recommandons de recourir, dès lors que le contexte le justifie, à une expertise en évaluation immobilière préventive.
