Par Richard Foissac, avocat associé en fiscalité. Il traite notamment des dossiers d’acquisition et de restructuration de groupes immobiliers cotés ou non cotés et les conseille sur leurs opérations. Il est chargé d’enseignement en droit fiscal aux Universités Paris I Panthéon-Sorbonne et Nice Sophia-Antipolis. richard.foissac@cms-fl.com

Un dispositif temporaire et optionnel 

Ce nouveau dispositif, optionnel, s’applique aux cessions d’immeubles à une société de crédit-bail réalisées entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023, et précédées (conditions cumulatives) d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur à compter du 28 septembre 2020, et au plus tard le 31 décembre 2022 et porte sur l’ensemble de la plus-value de cession-bail.

Un dispositif limité à certaines entreprises et à certains actifs immobiliers 

Seuls peuvent bénéficier du dispositif les cédants relevant de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu dans une catégorie de revenus professionnels (bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles ou bénéfices non commerciaux).

Les sociétés de personnes ne sont pas exclues du dispositif mais celui-ci ne s’applique qu’aux quotes-parts de plus-values revenant aux associés relevant des régimes d’imposition précités.

Seuls sont visées les plus-values de cession des immeubles bâtis ou non bâtis affectés par le crédit-preneur à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ce qui exclue les immeubles de placement, c’est-à-dire ceux affectés par l’entreprise à des activités de gestion de son propre patrimoine.

L’entreprise cédante doit par ailleurs retrouver la jouissance de l’immeuble ce qui s’oppose, en principe, à ce que l’immeuble repris en crédit-bail fasse l’objet d’une exploitation sous la forme de sous-location.

Il existe cependant une exception pour les groupes de sociétés, lorsque l’immeuble faisant l’objet du lease-back est loué par l’entreprise crédit-preneuse à une entreprise avec laquelle elle entretient des liens de dépendance au sens de l’article 39, 12 du CGI et qui affecte elle-même l’immeuble à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Un dispositif non d’exonération mais d’étalement de la plus-value de cession-bail

Le dispositif vise la plus-value de cession constatée lors d’une opération de cession-bail, ce qui parait (i) exclure la compensation entre plus-value et moins-value, la plus-value brute étant visée (ii) amener à retenir la plus-value en principe soumise à l’impôt c’est-à-dire susceptible, en fonction du régime d’imposition du cédant, de bénéficier le cas échant d’abattements spécifiques (exemple abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B du CGI).

C’est la durée du contrat qui fixe en principe la durée d’étalement de la plus-value sans pouvoir excéder cependant quinze ans. L’étalement s’opère à part égales sur les exercices clos pendant cette durée et la durée d’étalement est calculée à partir de l’année de réalisation de la plus-value.

Cette règle doit être dès lors aménagée en fonction d’événements tels que la modification de la durée d’un exercice, la conclusion d’un avenant au contrat de crédit-bail immobilier, la cession du contrat, la fusion absorption du crédit-preneur, etc.

Sur ces différents points, on peut penser que l’administration fiscale reprendra les solutions qu’elle avait publiées dans ses commentaires sous l’ancien dispositif, dont certaines n’étaient cependant pas exemptes de toutes critiques. Il conviendra ainsi sur ce point d’être vigilant sur les commentaires qui seront publiés.

Le dispositif prévoit enfin classiquement qu’il est mis fin à l’étalement lorsque celui-ci est encore en cours, lorsque l’immeuble est acquis par l’entreprise ou en cas de résiliation du contrat de crédit-bail. Dans ces deux cas, le solde de la plus-value restant à étaler est alors immédiatement imposable.