De multiples dispositifs se sont succédé pour favoriser les investissements dans le logement, avec une durée de vie parfois limitée. Un point s’impose sur le cadre fiscal actuel susceptible de concerner la parahôtellerie.
Par Frédéric Gerner, avocat associé en fiscalité. Il intervient tant en matière de conseil que de contentieux dans les questions relatives aux impôts directs, notamment celles liées aux restructurations intragroupes et à l’immobilier. frederic.gerner@cms-bfl.com et Amélie Retureau, avocat counsel en fiscalité. Elle conseille et assiste les entreprises en matière de TVA et autres taxes indirectes, et de taxe sur les salaires. amelie.retureau@cms-bfl.com
Le régime de la location meublée «professionnelle», qui permettait de larges déductions fiscales, et les régimes d’amortissements ou de réductions d’impôt Périssol (1996-1999), Besson (1999-2002), Robien (2003-2009), Scellier (2009-2012), ou encore Demessine (1999-2010) ont successivement soutenu les investissements des particuliers dans le logement, avec des applications à géométrie variable dans la parahôtellerie. La parahôtellerie n’a jamais été, en tant que telle, la cible d’avantages fiscaux spécifiques ; les investissements dans la parahôtellerie, en fonction de leur nature, ont néanmoins pu bénéficier de régimes destinés à favoriser le logement ou les résidences-services.
Deux dispositifs principaux sont aujourd’hui susceptibles de s’appliquer à ce type d’investissements. Le régime de réduction d’impôt dit «Censi-Bouvard» créé en 2009 pour les loueurs en meublés non professionnels, s’applique aux acquisitions, réalisées depuis le 1er janvier 2009, de logements neufs ou assimilés situés dans certains établissements dont les résidences-services. Ce régime, qui devait arriver à échéance fin 2016, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2017 mais exclut désormais de son champ les résidences de tourisme. En contrepartie, une nouvelle réduction d’impôt a été créée en faveur des travaux de réhabilitation de logements situés dans des résidences de tourisme entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
Le régime de réduction d’impôt dit «Duflot-Pinel» est réservé quant à lui aux acquisitions, réalisées depuis le 1er janvier 2013, de logements neufs ou assimilés, situés dans des zones de déséquilibre marqué entre offre et demande de logements locatifs. Il n’est pas spécifique aux logements situés dans des résidences-services mais peut s’appliquer à certaines d’entre elles. Là encore, le régime, qui devait prendre fin en 2016, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2017 et a même été étendu à certaines communes en zone non tendue.
Il n’existe pas de volet TVA spécifique à ces différents dispositifs. La détaxation de l’acquisition ou des travaux va résulter de l’application des règles de droit commun et suppose donc l’affectation du bien à une location elle-même soumise à la TVA. Tel sera le cas s’il est donné en location par l’investisseur à l’exploitant d’une résidence de tourisme ou parahôtellerie qui remplit lui-même toutes les conditions pour que son activité d’hébergement soit soumise à la TVA (à savoir proposer au moins trois des quatre prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle).
Ces règles n’ont pas fait l’objet de modifications récentes mais, dans leurs dernières décisions, les juridictions administratives s’attachent à vérifier de manière très concrète que l’exploitant est en mesure de fournir lesdites prestations de manière professionnelle. L’investisseur sera donc particulièrement attentif aux conditions d’exploitation de son bien.
En matière de fiscalité des investissements, il convient finalement de rappeler que l’objet des organismes de placement collectif immobilier a été étendu par la loi Macron du 6 août 2015 à la location meublée, ouvrant de nouvelles perspectives à ces organismes, et donc indirectement aux investisseurs.
