Régimes fiscaux des sociétés de personnes et de l’impôt sur les sociétés (IS) ; régimes réels et régimes micro, tels celui du micro-foncier : les régimes fiscaux que les opérateurs immobiliers peuvent choisir sont autant d’univers, distincts et séparés. Entre ces régimes, il existe toutefois des points de passage offerts aux contribuables : les options. Début 2021, trois Cours administratives d’appel ont jugé de l’accès aux options pour l’assujettissement de SCI à l’IS ou pour l’application du régime réel des revenus fonciers en lieu et place du micro-foncier.
Par François Lacroix, avocat associé en fiscalité. Il intervient plus particulièrement dans les secteurs de la fiscalité immobilière, des services publics, des entreprises et des personnes morales publiques ou privées non lucratives.
Option pour le réel foncier : après l’heure, c’est encore l’heure
Marseille, tout d’abord, libérant les contribuables désireux d’opter pour le régime réel foncier du carcan légal du 1er février de l’année concernée, pour les autoriser à opter dans le délai général de réclamation. Cette décision se recommande du courant récent de jurisprudence n’enfermant dans le délai légal que les contribuables pour celles des options dont les textes expriment la déchéance du droit d’opter hors de ce délai, ou qui impliquent l’obligation pour le contribuable d’adopter immédiatement un comportement approprié, par exemple comptablement (passage à une comptabilité commerciale) ou opérationnellement (adoption d’une politique locative adaptée). En revanche, l’option pour le régime réel foncier n’impliquait aucune obligation comportementale particulière, ce qui a conduit la Cour administrative d’appel de Marseille à accueillir la demande tardive d’option du contribuable. Plus généralement, cette décision invite donc à vérifier si, pour certaines natures d’options non demandées à temps, une réclamation contentieuse pourrait les rendre possibles.
Passage à l’IS : ponctuellement, quelques avancées libérales
Lyon et Marseille ensuite : la première Cour conclut à l’irrecevabilité d’une option pour l’IS formulée au service des impôts par le dirigeant, au lieu de l’avoir été par décision de tous les associés.
La seconde Cour était quant à elle confrontée à la situation d’une SARL devenue unipersonnelle et dont la personne physique devenue associé unique souhaitait le maintien du régime de l’IS sans avoir exercé l’option à l’occasion du départ du second associé. Donnant tort au contribuable, la Cour n’en rappelle pas moins les différents moyens d’option issus de la jurisprudence : une mention ad hoc sur l’imprimé adressé au Centre de formalités des entreprises (CFE) compétent ou une insertion dans les statuts d’une clause d’option pour l’IS dans le délai requis pour exercer l’option. Ainsi, pour l’option concernant l’IS, la jurisprudence demeure bi-polaire, continuant d’exiger des associés une décision commune, non requise par exemple en cas d’option par le canal du CFE.
Nantes, enfin, jugeant d’une société civile immobilière devenant soumise à l’IS par transformation en SARL. Sans doute motivé par la réévaluation de l’immeuble au bilan d’ouverture de la période IS, ce changement de régime fiscal induisait l’imposition corrélative des associés au titre de la plus-value latente se rattachant à la période précédente, faute que l’option prévue à l’article 202 ter du code général des impôts (CGI) ait été exercée. Dans cette situation extrême, la Cour a fait une application rigoureuse de ces dispositions et a pris acte de l’absence d’option formulée. Cette même rigueur l’a conduite à valider la compétence territoriale des services fiscaux à l’origine de l’imposition, considérant que le lieu de situation de l’immeuble unique donné en location par la société civile constituait le « principal établissement » (est ainsi transposée aux sociétés immobilières locatives la solution prise pour les sociétés civiles de construction-vente par l’article 38-IV de l’annexe III au CGI).
