Le dispositif fiscal Pinel permet, rappelons-le, d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition ou de la construction de logements, sous réserve de s’engager à les louer nus à titre de résidence principale, dans une zone dite tendue ou dans une commune concernée par un contrat de redynamisation de sites de défense.
Depuis la loi de finances pour 2021, le dispositif Pinel n’est plus aussi attractif car le taux d’avantage fiscal est prévu à la baisse, sauf pour les logements respectant un niveau de qualité supérieure, dit dispositif Pinel +.
Le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 vient préciser le niveau de qualité des logements d’habitation collectif exigé pour bénéficier du maintien des réductions à taux plein.
Des critères cumulatifs pour parvenir à un taux plein
Plusieurs critères cumulatifs devront être réunis pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Des conditions de performance énergétique encore plus strictes avec le nouveau dispositif issu du DPE et de la RE 2020 :
.pour les logements avec une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2022 ;
– les logements neufs acquis en 2023 devront se conformer à un niveau de performance environnementale en suivant les exigences de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025 ;
– les logements neufs acquis en 2024 ou, ceux en construction faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire en 2024, devront, en plus du critère précédent, atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
– pour les logements acquis par les contribuables en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération autre qu’une opération de construction (comme la réhabilitation), et pour laquelle ni la RE 2020 ni le référentiel E+C — ne sont applicables au bâtiment, il est exigé le respect d’une classe A ou B du DPE ;
.pour les logements avec une demande de permis de construire déposée avant le 1er janvier 2022, les logements acquis en 2023 et 2024 devront respecter des critères fondés sur le référentiel E+C —, utilisé pour préfigurer la RE 2020, ainsi que le classement A du DPE.
Un niveau de qualité d’usage et de confort exigeant :
.critère de surface : les logements devront respecter une surface habitable au sens de l’article R 156-1 du CCH minimale (28m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4, 96 m2 pour un T5) ;
.un espace extérieur privatif : les logements devront également disposer d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale (3 m2 pour un T1 ou T2, 5m2 pour un T3, 7 m2 pour un T4, 9m2 pour un T5) ;
.deux orientations différentes pour les logements de type T3
Des conséquences importantes pour les promoteurs
Cette définition tardive des critères est source de complications pour les promoteurs dont les permis de construire ont été déposés avant le 1er janvier 2022 pour des appartements qui seront vendus en 2023 et 2024.
En effet, pour obtenir le taux plein Pinel +, il leur faudra satisfaire les deux conditions : performance énergétique et qualité d’usage. Or, bien qu’il ne soit pas fait mention de délai pour l’application des surfaces, les projets en cours y seront soumis, ce qui impose au promoteur une anticipation avant même la publication de la réglementation.
Ainsi, même si des modifications sont possibles en cours de la construction, pour répondre aux nouveaux critères, cela aura nécessairement des impacts financiers et opérationnels.
Par ailleurs, à partir de 2024, en Pinel +, le DPE A devient indispensable. Or, il est inatteignable pour les logements chauffés au gaz. Ce qui était parfaitement envisageable lors du dépôt du permis avant le 1er janvier 2022, ne l’est donc plus depuis le décret du 17 mars 2022.
S’il se comprend eu égard aux objectifs poursuivis, le durcissement important des critères de qualification pour ces logements collectifs, laisse la filière déjà fragilisée avec nombre d’interrogations.
