Le droit d’entrée peut revêtir différentes qualifications, du supplément de loyer à l’indemnité versée en contrepartie de l’octroi d’avantages commerciaux ou de la dépréciation de la valeur de l’immeuble.
Par Armelle Abadie, avocat counsel en fiscalité. armelle.abadie@cms-fl.com
Cette analyse entraîne des conséquences en matière de TVA. Une qualification en supplément de loyer conduit à l’imposition à la TVA au même titre que le loyer lui-même, comme le précise la doctrine administrative1. Le Conseil d’Etat vient de confirmer, dans un arrêt du 15 février 20192, que le droit d’entrée constitue, sauf circonstances particulières, un supplément de loyer, mettant fin à l’insécurité juridique générée par la jurisprudence de la cour administrative d’appel de Versailles le 23 mars 20173. La Cour avait considéré que le versement d’un droit d’entrée constituait la contrepartie de la propriété commerciale acquise par le preneur et qu’une telle cession bénéficiait de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du Code général des impôts (CGI)4, en se fondant notamment sur la comptabilisation en immobilisation chez le locataire des sommes versées. La Cour en avait ainsi conclu que la TVA avait été facturée à tort par le bailleur, privant ainsi le locataire du droit de la déduire. Cette analyse est censurée par la Haute juridiction qui précise que le seul fait que le bail commercial se traduise, pour le preneur, par la création d’un élément d’actif nouveau compte tenu du droit au renouvellement du bail, ne suffit pas pour caractériser une dépréciation du patrimoine du bailleur. Le Conseil d’Etat écarte ainsi l’application de la dispense de taxation en se fondant sur l’interprétation donnée par la Cour de justice de l’Union européenne5 de la notion de transmission d’universalité totale ou partielle de biens, qui ne couvre pas l’opération par laquelle un bien immeuble qui sert à une exploitation commerciale est donné en location en TVA. Cette décision est la bienvenue.
1. BOI-TVA-BASE-10-10-10 n° 10.
2. CE, 3e et 8e chambres réunies, 15 février 2019, n° 410796, société Land River.
3. N° 16VE00747, SARL Land River.
4. L’article répute inexistantes, au regard de la TVA, les livraisons de biens et les prestations de services intervenant dans le cadre des transferts d’universalité totales ou partielles de biens.
5. CJUE, 19 décembre 2018, affaire C-17/18, Mailat e.a.
